Как обмануть дольщиков

Содержание

Как застройщики обманывают покупателей квартир, здесь существует целый ряд способов обмана дольщиков и каждый должен знать, что в этом случае делать

Как обмануть дольщиков

У застройщика есть много способов обмана каждого дольщика, самый простой способ это указание не той площади, какая есть в действительности и придется оплачивать больше, чем должно быть. Сегодня уже далеко не секрет, что покупка обычной квартиры в только построенном доме является рискованным делом.

Согласно данным статистики более 90% договоров на покупку квартиры будет принуждать дольщика оплачивать от коммунальных и эксплуатационных расходов до фактического использования жилья.

Дольщику лучше будет не расслабляться и не надеяться далее на добросовестность и честность самого застройщика.

Буквально каждый застройщик сможет в договор ввести ряд пунктов, из-за которых дольщикам придется оплачивать расходы содержания дома и передачи квартир, а это уже обман с их стороны.

Существует судебная современная практика, согласно которой застройщик будет привлекаться к административной общей ответственности, если он будет в договоре заставлять оплачивать свои обязанности других дольщиков. Договор участия в долевом стандартном строительстве это сложный документ и здесь есть целый ряд споров обмана дольщика, так что требуется быть осторожными здесь.

Личные обязанности застройщика будут считаться уже исполненными после подписания акта общей передачи и других документов долевого строительства.

Способы обмана застройщиком

1. Требуется сразу просмотреть ДДУ, где должен быть прописан материал изготовления перегородок и стен. Если делается лицевая кладка для стен, то застройщик может попросить строителей вынести кирпич лицевой дальше от монолитной стеновой плиты дома.

Чуть дальше это всего лишь 3-4 см, так что получается минимальная разница и для одной квартиры это еще не заметно, а со всего дома получается уже много денег.

Так что обман с метражом квартиры встречается очень часто сегодня, знайте что застройщики, навязывая лишние квадраты, хорошо на вас смогут заработать.

Есть еще одна интересная актуальная и популярная уловка, проектировщики для строительства перегородок между комнатами станут избирать кирпич, который соответствует СНиП очень здорово. Кирпич обладает отличными качествами шумо- и звуко- изоляции, так что идеально подойдет для изготовления перегородок, хотя дома могут сдаваться уже без этих перегородок в комнатах.

Дольщикам будут говорить, что это сделано было для увеличения площади квартиры, хотя для этого был использован уже не кирпич, а пазогребневая плита и другие, где толщина стены будет меньше, чем у кирпича в доме. Благодаря такой стандартной операции у застройщика появятся лишние квадраты, а это уже немало денег.

То же самое будет происходить со стенами между квартирами и коридором, где звукоизоляция должна соответствовать 52-54 децибела, а вот на практике этого не бывает. Здесь отклонение от нормы встречается слишком часто, хотя государственная комиссия далеко не всегда обращает внимание на этот фактор и застройщики из-за этого смогут заработать больше на дольщике.

Еще одна стандартная хитрость состоит в обкладке коммуникация в квартире, согласно требованиям используется для этой цели воздушный специальный короб.

Стандартный короб согласно проекту идет в полкирпича на ребро, затем делается штукатурка очень тонким слоем, тут строители смогут еще раз выгадать лишние квадраты дома.

Если метраж не совпадает, то должна быть доплата за квадратные метры согласно закону.

Чтобы вас уже не смогли обмануть в этих вариантах, требуется, еще покупая квартиру следить за тем, чтобы застройщик делал в ДДУ прописывание всех важных деталей.

Здесь требуется обязательно смотреть чтобы застройщик прописывал из какого именно материала были сделаны все стены, чтобы не оставлять шансов ему обмануть вас, так что будьте внимательными здесь, так как недобросовестные застройщики будут зарабатывать на вас деньги. Чтобы не было обмана вы должны знать, на что обратить внимание при покупке жилья, нормальные застройщики выплачивают неустойку за такие ошибки.

2. Замеряйте квартиру самостоятельно. Достаточно часто застройщик будет обманывать, измеряя площадь квартиры и это стандартный способ обмана, который используется особенно часто.

Многие квартиры могут иметь форму комнаты не в виде квадрата, а трапеции, далее обмерщик будет делать обмер по длинной стороне, увеличивая тем самым площадь квартиры.

Желательно будет измерять площадь квартиры самостоятельно во время приемки, так как этот стандартный тип обмана встречается часто.

Измерив квартиру и увидев разницу в меньшие стороны, рекомендуется сразу же и максимально быстро подать в суд на застройщика.

3. Коммуникации не должны входить и относиться к жилплощади квартиры. Сегодня застройщик может умышленно забыть убрать из жилья те места, где проходит коммуникация, то есть канализация, воздуховоды и общий водопровод для того чтобы обмануть дольщика.

Здесь трудно будет сразу же обнаружить обман, так как эти площади очень малые, хотя здесь дольщик должен будет тщательно следить за этим и сделать все эти замеры самому.

Если застройщики нормальные, то они не уходят от ответственности и не уходят от уплаты неустойки, а также всегда готовы помочь своим дольщикам.

4. Лоджии и балконы уже не должны входить в метраж. Могут быть редкие случаи, когда обмерщик станет добавлять к общей площади квартиры еще лоджии и балконы, что является противозаконным действием.

Как говорит статья 15-я, часть 5-я Жилищного современного кодекса России, балконы, лоджии и террасы сегодня не должны входить в общие площади квартир.

Замеры, согласно требованиям, точно не должны входить и учитываться между дольщиком и застройщиком, который не должен учитывать эти замеры.

5. Котлованы для обмана. Чтобы быстрее и эффективнее привлечь вкладчиков застройщики обманщики будут демонстрировать участникам строительства самый главный и первый цикл работы.

Главный цикл здесь состоит в том, что готовится котлован для фундамента и делается ограждение забором.

Далее застройщик говорит что требуется заплатить деньги сразу за квартиру, теперь у обманщиков есть много времени до того как все поймут что их обманули, у обманщика есть месяц и даже год до того как все смогут узнать их кинули.

В этом случае организатор не передает ключи дольщикам и просто исчезает с их деньгами.

6. Сделать обман закона и скрыться. Даже в самом первом этапе строительства государство может допустить большое число отклонений от закона в земельном и градостроительном законодательстве.

Земельный участок может быть оформлен не так, как требуется законом, может отсутствовать экологическая экспертиза и так далее, затем застройщик придумает причину закрытия на время стройки.

То есть будет делаться, так чтобы закрыть стройку на время по ряду причин, а за это время они просто исчезнут с деньгами.

7. Другие способы обмана. Мошенники могут сменить директоров в компании и реорганизовать тип организации в иные структуры уже с другим руководством, сказав, что договоры были сделаны с другими лицами и спрашивайте с них сами.

Могут еще убедить вкладчиков сделать доплаты из-за того что стоимость такого строительства уже увеличилась. Еще один способ обмана это затянуть строительство и затем сделать его долгостроем, чтобы сыграть далее на денежном доходе.

Так что у застройщика требуется сначала требовать все стандартные документы для дальнейшей их проверки, должна быть лицензия и разрешение, общая регистрация и так далее.

8. Двойная продажа. Сегодня стал сильно распространен такой тип обмана как двойная продажа, хотя в стране уже и существует закон 214-Ф3, согласно которому застройщик должен регистрировать все сделки в реестре.

Сейчас только малая часть застройщиков работает по этому закону, так что было много случаев, когда одна квартира реализовывалась разным дольщикам, так как не была зарегистрирована, как положено законом.

Дольщики даже и не будут догадываться, что квартира, выкупленная ими, уже была продана другим.

9. Игра с названием фирмы. Есть еще один стандартный способ обмана и мошенничества когда квартиры дома будут продаваться застройщиком, который имеет одно и тоже именование, хотя при этом законной компанией является другая.

Дольщики уже даже не будут подозревать об этом, выплачивая деньги за свое будущее жилье в доме, хотя фирма реально просто станет передавать эти средства уже третьим лицам.

Третье лицо даже не будет иметь малейшего отношения к этому строительству, а также к реализации дома и квартир, общее у этих двух компаний есть и это только их название и больше ничего, это и есть развод на деньги.

10. Способ обмана, подрядчики это мы.

Способ мошенничества именуемый: Мы подрядчики, получил сегодня довольно таки широкое распространение, а дело здесь состоит в продаже офисов, квартир и мест для машин различными застройщиками.

Застройщики будут участвовать в проекте самого строительства как подрядчики или инвесторы, которые еще не отработали и не проработали сам объект строительства, хотя уже успели продать дом дольщикам.

Далее, эти деньги от дольщиков до счета основных застройщиков не дойдут, законное право и все основания для реализации через себя офисов и квартир есть только у застройщика.

Из-за такой схемы мошенничества договорные обычные отношения с инвесторами и подрядчиками будут уже закончены в одностороннем подряде, так как они не смогли исполнить взятые на себя обязательства. Затем дольщики уже точно останутся без денег и без самих квартир в доме и уже точно не смогут получить с компании своих денег, так как это будет уже слишком затруднительно.

Заключение

Если собираетесь сделать покупку квартиры в новом красивом доме, то учтите, что данный шаг является ответственным и очень серьезным моментом, так как выбирать квартиру в новострое требуется по всем правилам, иначе вас обманут мошенники. Сегодня существует огромное число застройщиков, у которых имеется много серьезных замечаний со стороны их дольщиков.

Уже построенный дом не является гарантией идеального порядка, так как застройщик сможет легко обмануть на всех этапах передачи жилья. Даже если застройщик является очень известным и крупным, то не стоит ему доверять, а лучше проверяйте его чаще и качественнее. Если нормальная компания обещает, то она выполнит свои обещания в срок, она не уходит от налогов и всегда выслушает дольщиков.

Согласно статистке сегодня в регионе Москвы существует много крупных застройщиков, у которых есть немало обманутых дольщиков и это действительно факт.

До самого момента покупки квартиры в новом доме обязательно читайте 2-3 раза сам договор о долевом современном участии в этом строительстве.

Сегодня брошенные стройки и обманом присвоенные деньги это стало уже стандартом, так как существует множество разновидностей обмана дольщиков в стране.

Главный и четкий способ проверки добросовестного застройщика это исполнение сроков строительства согласно договору. У застройщика-обманщика будут проблемы с оформлением права собственности, они обходят 214 фз и другие законы.

Источник: https://sekonomim.com/kak-zastroyshhiki-obmanyivayut-pokupateley-kvartir/

Как не стать обманутым дольщиком

Как обмануть дольщиков

Обман дольщиков – явление распространенное, но некоторые настораживающие признаки его подготовки можно выявить самостоятельно, еще на этапе ознакомления с новостройкой. Прямо такие вещи не делаются, большинство схем рассчитано на тех, кто полагает подпись под договором гарантией его исполнения. Именно такими договорами покупателя квартиры вводят в заблуждение.

Как не пополнить ряды обманутых дольщиков? Предлагаем краткую памятку, в которой опишем самые настораживающие детали в документации и поведении застройщика и его представителей.

Законные виды договоров на строительство квартиры

Право на получение квартиры, за которую вы внесли деньги, дают только установленные законами 241-ФЗ и 215-ФЗ отношения:

  • на основании договора долевого участия в строительстве;
  • предоставление застройщиком жилищного сертификата;
  • участие в ЖСК или ЖНК на правах члена кооператива, который сам привлекает средства и сам выступает в роли застройщика, а не “кармана” для сбора денег.

Все остальные варианты, если речь именно о покупке квартиры (жилого помещения), представляются сомнительными, похожими на поиск обходного пути.

Проверка проектной декларации новостройки

Какие документы следует проверить при покупке квартиры с предварительным внесением средств? Начнем с ДДУ по 214 ФЗ. На этапе сбора информации об объекте следует найти сайт застройщика или новостройки (ЖК), но только официальный сайт, не полагаясь на заголовки! Сделать это несложно – обычно название ЖК на латинице является адресом сайта. Там должна быть выложена проектная декларация.

Закон обязывает застройщика разместить этот документ, если ведется реклама продаж квартир по ДДУ. Что смотреть в проектной декларации застройщика и как узнать все о новостройке, мы уже описали в другой статье. Рекомендуем сразу обратить внимание на подробное описание финансового положения девелопера и его вероятное попадание в реестр недобросовестных застройщиков.

Какие документы проверять у застройщика

Если документации нет на сайте, но вы все же заинтересовались новостройкой, посетите офис. Вам, заинтересованному лицу, обязаны предоставить для ознакомления:

  • проектную декларацию;
  • заключение экспертизы по проекту;
  • разрешение на строительство;
  • типовой договор по 214-ФЗ;
  • учредительные документы компании, в которых указаны все ее реквизиты.

Эти документы следует изучать внимательно и неторопливо, интересуясь следующими пунктами:

  • кому и на каких правах принадлежит участок (желательно застройщику, но допускается его аренда);
  • является ли новостройка жилым объектом (не апартаментами, не апарт-отелем и подобным);
  • какая форма договора прописана для продажи квартир;
  • имеется ли договор о страховании ответственности застройщика.

Далее переходим к другим подробностям. Это касается попыток навязать вам подписание предварительного договора.

Обратите особое внимание! Ловушки для дольщика

Запомните! Никакой вексель от застройщика, никакой предварительный договор не гарантируют вам получения квартиры! Ее могут продать на любом этапе и просто вернуть вам деньги, а могут затянуть процесс возврата так, что вы их просто не увидите.

Единственный документ, по которому застройщик берет на себя обязательство передать вам квартиру – это ДДУ. Но не вносите денег сразу, а если будут настаивать, то уходите.

Договор ДДУ обретает силу обязательства только после государственной регистрации. Внося средства по незарегистрированному договору, вы даете возможность повторно продать вашу квартиру.

Ни в коем случае не подписывайте договор займа, по которому вы даете застройщику денег “в долг” в обмен на квартиру.

Не давайте денег под вексель!

Не подписывайте инвестиционный и соинвестиционный договор – в нем вы соглашаетесь. что готовы разделить риски как инвестор, то есть, отдать свои деньги и ничего не получить на законном основании, если проект будет “провальным”.

Обратите внимание на описание второй сторону сделки. Это должен быть только застройщик, а не подрядчик, не “девелопер”, не инвестор.

Типичные схемы обмана дольщиков

Хорошо известные “серые” схемы мошенничества с дольщиками – это предложение заплатить и получить вексель, оформить оплату и договор через депозитарный счет в банке-партнере, подписать предварительный договор, в котором вам только обещают квартиру после оформления окончательного договора.

Что должно быть в договоре по ДДУ

Основной и единственный договор при схеме долевого участия – это ДДУ, в котором должно содержаться:

  • описание объекта с указанием, что получает дольщик по списку;
  • указание на то, что дом является жилым, полное описание (перечисление) признаков квартиры;
  • указание срока передачи объекта дольщику (с точностью до дня или квартала определенного года);
  • гарантии застройщика и пункт о том, какой период времени считается просрочкой, какие при этом выплачиваются компенсации и в какой форме;
  • точная и полная стоимость квартиры, включая вашу долю в общих и нежилых помещениях, придомовой территории – это окончательная сумма!

О мошеннических схемах с продажей квартир в ЖСК и ЖНК мы поговорим отдельно. А еще порекомендуем обращаться к юристу на предмет анализа договора и прочей документации.

Источник: https://novostroyker.ru/blog/sovety/kak-ne-stat-obmanutym-dolshchikom

10 хитростей застройщика: как дольщику не дать себя обмануть

Как обмануть дольщиков

Требования 214 ФЗ являются довольно обременительными для застройщиков.  Поэтому некоторые из них пытаются обойти закон различными способами, некоторые из которых рассмотрены ниже.

Жск и жнк вместо 214-фз

До 1 июля 2018 года 214 ФЗ разрешал гражданам объединяться в жилищно-строительные (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы (ЖКН) для строительства многоквартирных домов.

  Для ЖСК и ЖНК закон не содержал таких же строгих требований и гарантий дольщикам, которые установлены для долевого строительства.

Этим пользовались некоторые застройщики, привлекая средства граждан в подконтрольные им кооперативы.

Эти кооперативы создавались в соответствии с Федеральным законом № 215 ФЗ «О жилищных  накопительных кооперативах».  Этот закон предоставлял гражданам возможность объединяться в кооператив и строить жилье за счет взносов.  Зачастую, за кооперативами стояли те же застройщики, которые предпочитали использовать строительство по схеме ЖСК или ЖНК.

  В отличие от договоров долевого участия, в этом случае их обязанности и ответственность перед покупателями были существенно меньше. Преимуществом ЖСК и ЖНК были более низкие цены, обусловленные меньшими затратами застройщика на проект. К числу недостатков же относились отсутствие защиты дольщиков от двойных продаж и недостроя.

С 1 июля 2018 года строительство по ЖСК будет ограничено. Работу смогут продолжить только созданные до этой даты ЖСК. Федеральный закон № 175 ФЗ от 1 июля 2018 года запретил строительство путем образования новых ЖСК и ЖНК.  С 1 июля 2018 года ЖСК могут действовать только в двух случаях.

  ЖСК может быть образован для реализации государственных жилищных программ либо при достройке дома дольщиками в случае объявления застройщика банкротом.

Ранее созданные ЖСК и ЖНК могут, тем не менее, достроить дома.  Также по 175 ФЗ разрешено достроить проекты, средства для которых привлекались путем выпуска жилищных сертификатов (при условии, что выпуск сертификатов начат до 1 июля 2018 года). Тем самым, популярный способ обхода требований закона 214-ФЗ был пресечен.

Если же кооператив был создан до 1 июля 2018 года, но конкретный проект строительства начат после 1 июля, это может быть новым способом обхода закона.  Обнаружив такую ситуацию, дольщик должен повнимательнее присмотреться к застройщику и проекту.

Предварительный договор вместо ДДУ

Застройщик может попытаться обойти требования ФЗ 214 и заключить с гражданином другой договор, чтобы получить деньги, не дожидаясь государственной регистрации ДДУ.

  Например, покупателю могут предложить заключить предварительный договор купли-продажи или договор займа вместо ДДУ, либо принять средства от дольщика под видом авансового платежа.

Однако в дальнейшем, если гражданин обратится в суд, он сможет доказать, что стороны имели в виду именно долевое участие.

Верховный суд РФ в одном из рассмотренных дел (Определение от 21 июля 2015 г. № 78-КГ15-15) указал на следующие свидетельства того, что заключенный сторонами предварительный договор купли-продажи квартиры представлял собой именно ДДУ:

  • договор предусматривал, что продавец — застройщик должен построить многоквартирный дом, сдать его в эксплуатацию и передать квартиру покупателю — гражданину, который внес денежные средства на строительство дома.
  • несмотря на то, что покупатель приобрел права по договору путем уступки прав, он не может быть ограничен в правах по сравнению с 214 ФЗ.

Суд принял решение в пользу дольщика и взыскал с застройщика неустойку за просрочку передачи квартиры по правилам 214 ФЗ.

Нужно учитывать, что заключение предварительных договоров купли-продажи с застройщиком все-таки возможно, но только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.  В этот период:

  • заключить ДДУ уже невозможно в силу требований закона, поскольку объект долевого строительства — многоквартирный дом уже построен (разрешение на ввод в эксплуатацию завершает процесс строительство).
  • заключить обычный договор купли-продажи еще нельзя, если застройщик пока не успел зарегистрировать право собственности на те квартиры, на которые не были ранее заключены договоры долевого участия.

Если же право собственности застройщика на квартиру уже зарегистрировано – ее можно приобрести, заключив договору купли-продажи.  При этом возможно также заключение предварительного договора –например, на период получения дольщиком необходимого кредита на покупку жилья.

Договор с покупателем заключает не застройщик

Иногда, чтобы обойти требования 214 ФЗ застройщики заключают ДДУ с дружественными компаниями в роли дольщиков или инвесторов, которые, в свою очередь, продают эти квартиры сторонним покупателям – как правило, по предварительным договорам купли-продажи.

  При использовании данного способа покупатель квартиры находится в худшем положении, чем дольщик, заключивший договор с застройщиком напрямую:

  • покупатель не защищен положениями закона 214 ФЗ;
  • помимо риска банкротства основного застройщика, покупатель несет риск банкротства компании — продавца, с которым он заключил договор.

Если подобная схема приобретения была предложена, покупателю имеет смысл как минимум обсудить с профессиональным юристом возникающие риски  и подумать о том, стоит ли приобретать такую квартиру.
Перечисленные выше случаи не являются единственными способами обхода требований 214 ФЗ.

  Поэтому при покупке квартиры у застройщика необходимо внимательно изучить предлагаемый им договор.Также нужно помнить, что покупка по 214-ФЗ является самым безопасным для гражданина способом.

  Если застройщик предлагает что-то иное, необходимо очень тщательно оценить связанные с этим риски, и, возможно, выбрать другого застройщика.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Запасти разрешения на строительство впрок

В отличие от перечисленных выше хитростей, этот способ является полностью законным. Суть его состоит в том, что застройщики постарались получить как можно больше разрешений на строительство до 1 июля 2018 года.  Для таких проектов не будут применимо жесткое регулирование деятельности застройщиков, вступающее в силу после 1 июля.

Право на одностороннее изменение условий договора

При заключении ДДУ нужно очень внимательно отнестись к тем пунктам, которые предоставляют застройщику возможность изменить что-либо в договоре в одностороннем порядке (т.е. вне зависимости от того, согласен ли на это дольщик).

  Например, застройщик может предусмотреть свое право в одностороннем порядке менять стоимость договора, проектную документацию, площадь квартиры, и потребовать у дольщика доплату в связи с произошедшими изменениями.

Подписав договор с такими условиями, дольщик будет вынужден согласиться с предъявленными требованиями, либо оспаривать договор в суде, что долго, относительно дорого и не всегда приводит к положительному для дольщика исходу.

Плюс-минус метр

Необходимо учитывать, что некоторое отклонение от установленной договором площади квартиры (до 5%) является допустимым. Ввиду технических особенностей строительства, бывает невозможно построить квартиру строго определенной площади.  При обмерах ПИБ зачастую выясняется, что площадь больше или меньше заданной.

Как правило, разницу до 1 метра застройщики «прощают» своим дольщикам.  Если же разница превышает 1 метр в пользу застройщика, он может потребовать с дольщика доплату. В этом случае будет справедливо, если ДДУ предусматривает возврат дольщику разницы в цене при уменьшении площади квартиры.

Если же разница в площади составляет более 5%, и дольщик не согласен на такое изменение, он вправе отказаться исполнять договор долевого участия.

Как правило, цена ДДУ устанавливается за квадратный метр, и (путем умножения на площадь квартиры), за всю квартиру в целом. При этом договор предусматривает возможность корректировки цены в случае, если итоговая площадь квартиры отклонится от изначальной цифры — но не всегда.

В одном из судебных дел дольщик оспорил передачу ему квартиры меньшей площади без соразмерного уменьшения цены договора.  Суд указал, что застройщик отступил от условий ДДУ в части характеристик (размера) квартиры, что является недостатком квартиры.

Договор в явном виде не предусматривал возможность сохранения цены неизменной при уменьшении площади квартиры. Поэтому участник долевого строительства был вправе потребовать уменьшения цены договора в соответствии с частью 2 ст.

7 ФЗ 214, а также статьей 29 Закона «О защите прав потребителей» (Определение Верховного суда № 81-КГ18-3 от 15 мая 2018 г.).

Аналогичного (и даже более радикального) мнения придерживается Роспотребнадзор.

  Согласно его разъяснениям, площадь переданной по акту-приема передачи квартиры должна совпадать с указанной в ДДУ площадью.

  Вне зависимости от величины расхождения, при уменьшении площади дольщик вправе потребовать от застройщика разницу в цене (разъяснения Роспотребнадзора по Краснодарскому краю от 4 июля 2014 г.).

Целевые взносы

При передаче квартиры дольщику некоторые застройщики пытаются поставить условие о предварительной оплате коммунальных услуг за несколько месяцев вперед, или целевых взносов на разные нужды: на охрану, ограждения, видеонаблюдения и т.д.

Отступные за выход из ДДУ

Часто застройщики предусматривают штраф 10% от цены ДДУ в случае расторжения договора дольщиком в одностороннем порядке.

  Дольщики же обычно замечают это положение договора, когда собираются расторгнуть договор и забрать средства.

  В этом случае нужно учитывать, что закон гарантирует дольщику возможность расторжения в случаях, когда застройщик нарушает условия договора.  При этом взыскание штрафа можно успешно оспорить.

В случае же, когда застройщик надлежащим образом выполнял свою часть договора, но дольщик, тем не менее, желает его расторгнуть, оспорить штраф будет непросто.

Сроки сдачи дома

При заключении договора долевого участия нужно обратить внимание не только на срок сдачи дома в эксплуатацию, но и на срок передачи жилья дольщику.

  Как правило, передача квартиры происходит в течение 4 – 6 месяцев после того, как застройщик получит разрешение на ввод в эксплуатацию.

  Больший срок в договоре дает повод задуматься – возможно, застройщик оставляет себе задел для продления сроков строительства.

Застройщик также может навязчиво предлагать дольщику внести изменения в договор долевого участия о переносе срока передачи квартиры.  Однако, соглашаться на это или нет, остается на усмотрение дольщика.  Срок является существенным условием ДДУ, застройщик не вправе заставить дольщика согласиться на его изменение.

Навязанные дополнительные услуги

Зачастую при заключении ДДУ застройщики предлагают дольщику воспользоваться различными дополнительными платными услугами – регистрация права собственности на квартиру застройщиком по доверенности от дольщика, остекление балконов  и т.п.

  Однако дольщик всегда вправе отказаться и потребовать исключить эти услуги из текста ДДУ (либо не подписывать отдельные договоры на их оказание).  Здесь стоит помнить, что право на отказ безусловно существует до того, как дольщик согласился с оказанием таких услуг и подписал соответствующее обязательство.

  После этого момента отказ может быть затруднен, при этом многое будет зависеть от конкретных условий договора между дольщиком и застройщиком.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/ulovki_zastroischika

10 способов обмануть дольщиков

Как обмануть дольщиков

Покупка новостройки, как обманывают застройщики. Десять способов обмануть дольщика. 

В настоящей статье речь пойдет об уловках и ухищрениях застройщиков. Согласитесь, важно знать, что вас ждет на пути к получению квартиры в строящемся доме.

  • Обещали квартиру в итоге ничего не дали.

Самый большой обман застройщиков наверное в том, что Застройщики не предупреждают, что вы вовсе можете не получить квартиру. Почему-то у многих дольщиков даже не возникает подобной мысли. Наверное, покупатели думают, что многочисленные ряды обманутых дольщиков просто совсем не грамотные люди. Нет, ничего подобного ни у кого не было.

Те, кто пополнили ряды обманутых, так же как и все прочие покупали квартиры по договору долевого участия, на момент покупки стройка велась и возможно застройщик уже сдал до этого не первый дом. В рядах обманутых есть дольщики, которые покупали квартиры через ипотеку, с риелторами и даже с юристами.

На мой взгляд в 214-ФЗ есть серьезная не доработка, в законе нет обязанности предупреждать дольщика о возможных рисках покупки квартиры в новостройке. Даже на инструкции к витаминам производитель предупреждает о побочных действиях, а покупая квартиру в новостройке подобного предупреждения вы можете не услышать ни от кого.

Мощная рекламная кампания и пропаганда строительных компаний сделала по сути не востребованными услуги юристов при покупке квартиры в новостройке. На рынке востребована только одна услуга — помощь в подборе квартиры в новостройке, но практически никто не проводит экспертизу рисков.

В итоге складывается впечатление, что государство всесторонне защищает дольщиков от всевозможных рисков. Вот уже и страхование ответственности дольщиков заработало и кажется, что вкладывать в новостройку — это все равно, что золото покупать, очень надежно. Но вот беда, реальность совсем не такая как нам бы этого хотелось и страховка в большинстве случаев не спасает.

Списки обманутых дольщиков постоянно пополняются. На момент написания статьи только в МО официально зафиксировано более ста проблемных новостроек. Поэтому если кто-то не знал, то сообщаю покупать новостройку это риск потерять вложенные деньги.

2.  Сообщение заведомо ложных сроков строительства.

Средняя задержка строительства составляет 1 год. Но почему повсеместно застройщики нарушают сроки передачи квартиры? Неужели нельзя указать срок строительства с запасом? Конечно можно, но застройщику не выгодно указывать реальные строки строительства. По статистике более половины потенциальных покупателей не станут ждать квартиру со сроком передачи более 2 лет.

Зачем терять их? Застройщик сообщает нереальные сроки и продажи идут на ура. Но это еще не все. Срок завершения строительства влияет на цену и еще как! Чем ближе сроки передачи ключей, тем выше стоимость. Указывая заведомо неверную информацию о сроках завершения строительства, Застройщики получают выгоду от продажи недвижимости значительно дороже её реальной рыночной стоимости.

Многие возразят: а как же 214-ФЗ со своими штрафными неустойками за нарушение сроков передачи строительства и Закон о защите прав потребителей с 50% штрафом? Так-то оно так, но Застройщики научились минимизировать свои риски, связанные с просрочкой.

Во-первых, подавляющее большинство дольщиков не судится, дальше угроз на форумах дело не идет и реально идут в суд от силы 20% покупателей квартир.

Во-вторых, многим нужно побыстрей получить квартиру. И когда дом уже готов, застройщик дает ключи в обмен на подписание соглашения о переносе сроков.  Конечно, есть масса способов получить ключи и неустойку, но оставаясь один на один с застройщиком, люди, как правило, подписывают все что угодно на возможность быстрее получить ключи.

В-третьих, суды активно снижают законную неустойку. Если в вашу пользу должна быть начислена неустойка в 1 миллион рублей, на практике суд может ее снизить и вам дадут всего 100 000 руб. Конечно, есть способы взыскать неустойку, но не всегда и не со 100% гарантией.

В-четвертых, к моменту сдачи дома застройщик выводит все активы с компании и существует проблема исполнить решение суда. Так что иногда судиться с застройщиком вообще нет смысла, если потом не получится исполнить решение.

Это основные факторы, благодаря которым Застройщики не боятся указывать заведомо неверные сроки строительства. Есть и совершенно естественные факторы задержки строительства, такие как отсутствие достаточного финансирования строительства, административные барьеры, некомпетентность менеджмента и т.д.

Рекомендации: анализировать сроки строительства всей группы компании застройщика, всех аффилированных с ней лиц.  Если компании допускали просрочку строительства и ранее, то вероятность повторения просрочек по другим объектам очень высокая.

В нашем отчете есть раздел, посвящённый анализу сроков строительства. Стоимость отчета от 3000 руб.

3. Доплата за квадратные метры.

Бывает так, что застройщики указывают в первоначальном проекте толщину стен, к примеру, 1 метр и вы радуетесь тому, что у вас будет очень теплый дом.

В договоре же всегда есть пункт, который дает право Застройщику в одностороннем порядке изменить проектную и иную строительную документацию. По ходу строительства меняется проектная документация и толщина стен становится 50 см. Подобная толщина стен не противоречит СНиП.

В итоге Застройщик экономит на материале и как бонус вы получаете дополнительные квадратные метры, которые могут составлять от 2 до 10 лишних квадратов. Если бы вам эти квадраты достались даром, то можно было бы только порадоваться, но за них нужно будет заплатить рыночную цену.

Если учесть, что многие покупают квартиру на последние деньги, да еще и в кредит, подобная манипуляция со стороны застройщика никак не может обрадовать.

Рекомендация: Заключайте договор после проверки его у юриста.

Ряд застройщиков добиваются того, что результаты обмера дома не соответствуют реальным размерам. В итоге по каждой квартире появляются незначительные квадратные метры от 1 до 4 квадратов. Ключи вам, конечно, никто не даст, пока вы не оплатите полученную разницу.

Данная махинация рассчитана на сложность судебного процесса. Допустим, вам нужно доплатить всего 100 000 рублей и уже можно делать ремонт и фактически жить. Если вы выбираете судиться с застройщиком, то вам нужно заплатить юристу, дождаться пока суд назначит судебно-строительную экспертизу.

А значит, в это время вы не можете делать ремонт. Гарантировать же, что все ваши убытки и моральный вред будут взысканы с застройщика, не сможет ни один честный юрист.

В итоге, многие соглашаются на условия застройщика, тем более, что в правоустанавливающих документах будет стоять большая площадь, что учитывается при последующей продаже квартиры.

Бывает и обратная ситуация, когда в договоре указано больше квадратных метров, чем вам передают на самом деле. Застройщики в подобных ситуациях страхуются пунктами в договоре указывающими на то,  что в такой ситуации они не возвращают деньги.

Рекомендация: Проконсультироваться с юристом. Есть возможность сделать зачет неустойки в счет оплаты за дополнительные метры.

4.Было общее имущество стало индивидуальным.

Бывают ситуации, что, просматривая планы новостройки, менеджер по продажи вам рассказывает великолепные преимущества нового дома.

К примеру: бесплатная общая для всех парковка, кладовка, которая расположена на лестничной площадке, прочие нежилые помещения, которые со слов менеджера являются общедомовым имуществом.

В итоге при подходе к завершающей стадии строительства, общедомовое имущество появляется в продаже, и становится индивидуальным. В итоге на колясочной появляется дверь и замок и коляску могут поставить не все, кто живет на площадке, а тот, кто купил указанное помещение.

Рекомендация: Проводите сделку с юристом. Опытный юрист может обнаружить подобную махинацию еще на этапе совершения сделки. Не дайте менеджерам по продаже вас одурачить.

5. Квартира передается со значительными недостатками.

Качество строительства в эконом сегменте значительно упало. Будьте готовы к этому. Если менеджер по продаже вам с гордостью заявит, что будут установлены современные пластиковые окна, то будьте уверены, что вам поставят самые дешёвые, которым место только на помойке и т.д.

Рекомендация: Изучите проект дома, найдите отзывы живущих в подобной серии домов. Если застройщик уже что-то строил, то поспрашивайте тех, кто уже живет в подобном доме.

6. Как застройщики оформляют односторонние акты приемки квартиры.

В соответствии с 214-ФЗ Дольщик обязан приступить к приемке квартиры в течении 10 дней с момента получения уведомления о готовности Застройщиком передать построенную квартиру, и если в течении 2 месяцев Дольщик не принимает квартиру, то Застройщик вправе составить односторонний акт.

Это грозит тем, что возможные недостатки по квартире вам никто не устранит, и если была просрочка в передаче квартиры, то суд может полностью отказать во взыскании с Застройщика неустойки. Также могут быть проблемы с оформлением права собственности, если Застройщик не передаст вам оригинал указанного одностороннего акта.

Получить односторонний акт можно, казалось бы, соблюдая все правила и делая все в срок, согласованный с застройщиком. Тут есть ряд уловок, которыми пользуются активно недобросовестные застройщики. Рассылаются всем письма о завершении строительства и приглашение записаться на просмотр.

Дольщик, получив указанное письмо, звонит по указанному телефону, а в ответ слышит, что из-за большого потока желающих принять квартиру его могут записать, к примеру, через 2 месяца. А придя на просмотр уже с нарушением установленного срока, предусмотренного 214-ФЗ, дольщик уже может получить односторонний акт.

Рекомендации: Проверяйте почту, которую вы оставили застройщику для отправки корреспонденции. Даже если письмо вы не получите и письмо вернется обратно застройщику, то считается, что вы надлежащим образом извещены! Получив письмо необходимо в течении 10 дней приступить к приемке квартиры.

7.Застройщик обещал построить детскую площадку, фонтан, озеленить территорию, сделать закрытый въезд, в квартиру поставить стальную дверь, евро окна.

«А где собственно стальная дверь, евро окна, ремонт?! При заключении договора нам обещали-может воскликнуть дольщик при просмотре новой квартиры» На что представитель застройщика скажет: «Вася Пупкин, который вам все это обещал, у нас давно не работает. Если он обещал, то к нему и предъявляйте свои требования.  Вы получаете ровно то, что прописано в договоре!!!»

Часто при продаже вам рисуют такие перспективы квартала, придомовой территории, что именно эти условия становятся определяющим пунктом в выборе именно этого застройщика.   Вам могут показать проектную декларацию, где собственно все это указано, но (вот беда) не построено.

Рекомендация: Забудьте все то, что вам говорят на словах. Рассчитывать вы можете лишь на то, что указано в договоре. Все что не указано в вашем договоре — не правда. Рекомендую ознакомиться с инвест-контрактом,  заключенный между Застройщиком и администрацией субъекта.

Если там указано то  что вам рассказывает Застройщик то есть большой шанс, что вы его получите. Но именно социальная нагрузка, навязанная застройщику, может быть первопричиной задержки строительства.

Объект могут не вводить в эксплуатацию пока не будет построено то самое благоустройство.

8. Застройщик навязывает свою управляющую организацию.

Будьте готовы, что при подписании акта приема-передачи квартиры вас обяжут подписать договор с компанией, которая будет эксплуатировать ваш дом. Более того, вы сразу согласитесь с ее возможно повышенными тарифами. Как обычно, без этого вам не дадут ключи!

Рекомендация: Принимать квартиру с юристом, который предложит возможные варианты действий. Данная тема слишком обширная, чтоб описать в рамках одной статьи.

9. Застройщик не передает ключи без оплаты коммунальных платежей за период с момента ввода объекта в эксплуатацию и внесения аванса на несколько месяцев вперед.

Не все застройщики требуют коммуналку с момента ввода до подписания акта приема-передачи, ввиду явной незаконности указанного требования, но авансовый платеж на 2-4 месяца вперед требуют практически все. Стоимость коммунальных услуг в новом доме — это тема для отдельной статьи, жадность управляющих компаний не знает предела.

Не редкость, что управляющая компания фактически доделывает то, что не сделал Застройщик. Дольщик по сути второй раз оплачивает за то, что не было сделано. И вот тут как раз может появиться обещанное вам озеленение и прочие радости жизни. Только на деньги, которые вы платите управляющей компании, а не на те, что вы уплатили за покупку квартиры.

Рекомендация: приемку квартиры осуществлять с юристом.

10. Проблемы с оформлением права собственности.

Проблема с оформлением прав собственности очень часто встречается в новостройках. Все проблемы с оформлением собственности порождаются самим застройщиком. Застройщик может, к примеру, не поставить дом на кадастровый учет. Постановка вашей квартиры в индивидуальном порядке – это дорогостоящая процедура, подробнее можно узнать на нашем сайте.

Общая рекомендация при покупке квартиры в новостройке: будьте пессимистом и большим скептиком при покупке квартиры в новостройке, подвергайте сомнению каждое слово менеджера.  Порадуетесь, если ваши пессимистические прогнозы не сбудутся!

Силкин и партнеры

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c7cf07d95150700b38d5aa4/10-sposobov-obmanut-dolscikov-5d15d320554a0d00adbf5653

Лайфхак для обманутых дольщиков: требуем с застройщика абстрактные убытки

Как обмануть дольщиков

Елена Козина

Старший партнер юридической компании “ЭЛКО профи”, адвокат (Адвокатская палата города Москвы), к. ю. н., доцент

специально для ГАРАНТ.РУ

Весьма затянувшийся на российском рынке недвижимости период, для которого характерны такие условные понятия, как “недострой” и “обманутые дольщики”, ставит перед юристами задачу по формированию практики применения адекватных способов защиты прав участников долевого строительства.

При нарушении условий договора долевого участия со стороны застройщика (например, нарушение срока передачи объекта) распространены два варианта действий участника долевого строительства. Первый: дождаться передачи квартиры, после чего обратиться в суд и взыскать с застройщика неустойку за просрочку исполнения обязательства по передаче объекта недвижимости.

Такой подход является перспективным только в том случае, если имеются предпосылки для вывода о способности застройщика исполнить обязательства в адекватные сроки: например, завершающая стадия строительства, наличие акта ввода в эксплуатацию и т.д. Второй вариант: расторжение договора с застройщиком.

Напомним, что прекращение ДДУ по инициативе участника долевого строительства не требует соблюдения судебного порядка в том случае, если застройщик задержал передачу квартиры более, чем на два месяца. При прекращении договора по указанному основанию у застройщика возникает обязанность вернуть дольщику уплаченную цену договора. Статья 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г.

№ 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов” (далее – Закон 214-ФЗ) предусматривает следующие сроки возврата денежных средств: при одностороннем порядке – в течение 20 рабочих дней со дня расторжения ДДУ; в случае судебного порядка – в течение 10 рабочих дней со дня вступления судебного решения в законную силу.

Помимо возврата цены ДДУ у застройщика возникает обязанность уплаты процентов за пользование денежными средствами, соразмерных 1/300 ставке рефинансирования Банка России, а если другой стороной договора участия в долевом строительстве является гражданин – в размере 1/150 ставки.

Далеко не каждого участника долевого строительства устраивает банальный возврат стоимости не переданной квартиры и уплата процентов, поскольку в силу динамичности рынка недвижимости спрос стабильно растет, что неизбежно влечет рост цен на жилье. Если два года назад 50 квадратных метров стоили, условно, 7 млн руб.

, то сегодня – 10 млн руб. Очевидно, что выплата цены расторгнутого ДДУ и неустойки не позволит дольщику приобрести альтернативный объект недвижимости с аналогичными характеристиками (площадь, местонахождение) по причине существенного изменения цены за тот период, что он находился в договорных отношениях с застройщиком.

С учетом компенсаторной функции убытков целесообразно применять именно данный способ защиты права участников долевого строительства, нарушенных неисполнением застройщиком его обязательств по ДДУ.

Однако иски о взыскании убытков с застройщика не получили особого распространения в судебной практике, поскольку суды полагают уплату дольщику процентов на цену ДДУ достаточным возмещением негативных последствий вынужденного расторжения договора.

В конце сентября Верховный суд Российской Федерации при рассмотрении дела А41-43982/2019 задал тенденцию к иной оценке судами требований о возмещении убытков, разъяснив разницу между процентами в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России и абстрактными убытками, причиненными неисполнением договора участия в долевом строительстве.

Суть спора по указанному делу заключалась в неисполнении застройщиком договора, в связи с чем участник долевого строительства обратился к застройщику (далее – ответчик) с иском о возмещении убытков.

Истец приобрел право требования на основании договора цессии, по которому ему были переданы права на взыскание убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами и убытков в виде разницы между рыночной стоимостью объекта долевого участия, возникших вследствие нарушения ответчиком обязательств по ДДУ и последующего расторжения договора.

Отметим, что цеденты уже получили от застройщика ранее уплаченную ими стоимость договора в размере 5,2 млн руб. При этом в результате проведенной оценки было установлено, что на момент расторжения договора стоимость квадратного метра существенно выросла, следовательно, у покупателя возник убыток в размере разницы между ценой договора и стоимостью квартиры на момент его расторжения.

Данные обстоятельства легли в основу требования о возмещении убытков в размере 788 тыс. руб. и штрафа в размере 50% от взысканной судом суммы, как следствия безрезультатности досудебного порядка урегулирования спора.

Арбитражный суд Московской области отказал в иске, посчитав излишним требование о возмещении убытков, поскольку все “потери” дольщика, по мнению суда, покрывались процентами в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России от подлежащей возврату цены договора согласно ст. 9 Закона 214-ФЗ.

Апелляционная и кассационные инстанции поддержали обозначенную позицию суда. При этом вызывает, как минимум, вопросы причина отклонения судом довода истца о необходимости применения п.

5 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 “О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем” и пункт 35 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года. В этих актах как раз указывается на право требовать взыскания убытков, определяемых разницей между ценой недвижимого имущества по договору и его текущей рыночной стоимостью.

В рассматриваемом деле суды ограничились ссылкой на то, что в приведенных истцом актах судов высшей инстанции не указано на возможность взыскания убытков сверх причитающейся неустойки. Однако, на наш взгляд, именно о такой возможности идет речь в п.

35 Обзора практики Президиума ВАС РФ от 4 декабря 2013 года, где размер убытков определяется как разница между размером денежных средств, инвестированных в квартиру, и стоимостью аналогичной квартиры на момент вынесения решения суда. К тому же, в ст.

10 Закона 214-ФЗ прямо указана обязанность стороны, не исполнившей или ненадлежащим образом исполнившей обязательство по договору, уплатить другой стороне неустойку и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Определенной вехой в практике взыскания убытков с застройщика стала позиция ВС РФ по комментируемому делу, которая разграничивает функцию процентов, предусмотренных ст. 9 Закона 214-ФЗ, и значение абстрактных убытков, определяемых по правилам ст. 393.1 Гражданского кодекса. Предусмотренные ст.

9 Закона 214-ФЗ проценты являются минимальным размером платы за пользование застройщиком денежными средствами участника долевого строительства без осуществления встречного предоставления, то есть без передачи объекта строительства (квартиры).

Такие проценты покрывают убытки покупателя, связанные с просрочкой исполнения обязательства, но они не являются зачетными в части убытков, вызванных полным неисполнением обязательства.

В целях возмещения потерь участника долевого строительства, понесенных им ввиду вынужденного расторжения договора, следует применять институт абстрактных убытков, вызванных удорожанием на рынке аналогичных объектов. Возмещение участнику долевого строительства абстрактных убытков в полном объеме и сверх процентов, определяемых в качестве “платы за деньги”, направлено на компенсацию его будущих потерь на приобретение исполнения, которое не осуществил застройщик.

https://www.youtube.com/watch?v=-IHt_9J845s

Оценивая в качестве кульминационного вывод ВС РФ о том, что указанные проценты и убытки призваны компенсировать разные потери кредитора и могут быть взысканы наряду друг с другом, рассчитываем на кардинальное изменение судебной практики по обозначенным требованиям и фактическое признание судами восстановительного характера гражданско-правовой ответственности застройщика.

банки и банковская система, возмещение убытков, жилищное строительство, недвижимость, права потребителей, права человека, строительство, судебная практика, физлица, юрлица, Банк России, ВС РФ, Елена Козина

Подписаться на наш канал в Яндекс.Дзене

Документы по теме:

Источник: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/kozina/1418303/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.